高负债+融资难 宝龙地产或通过分拆释放压力

时间:2019-10-25 09:04:07 访问:4901 次

放弃旧工作,致力于新方向也是实事求是的典范。宝龙房地产就是一个例子。

1993年,主要提供物业管理服务的华龙物业管理公司在厦门成立。2007年,上海宝龙实业正式成立,提供经营管理服务,目前是宝龙房地产的经营实体,仅两年后就在香港证券交易所成功上市。

宝龙地产以商业地产为主营业务,专注于高品质、大规模、多形式的综合性商业地产项目的开发和运营。2010年后,宝龙房地产经历了五年的快速发展,收入增长率不断上升。然而,随着政策的变化和行业的繁荣,高增长率在2015年戛然而止。

据观察,2015年的收入增长率从2014年的33%大幅降至23%,2016年进一步降至20%。尽管收入仍在增加,但增长率下降也是一个不容忽视的信号。换句话说,从2016年开始,该公司终于停止将其业务局限于商业房地产,开始开发住宅房地产。两年后,它终于看到了结果。

宝龙房地产收入2018年同比增长25.7%,2019年上半年进一步增长至32%,重现往日辉煌。然而,在这一幕背后,又一场危机悄然来临。

住宅业务的疯狂扩张

自2016年住宅房地产开始开发以来,该业务经历了一段快速扩张时期。据统计,宝龙房地产自2009年上市以来,共购买住宅用地45块,总面积324万平方米,其中近三年共购买36块,总面积249万平方米,占总面积的76.9%。从最近的征地情况来看,住宅用地也占大多数。

从2016年到2019年上半年,公司土地储备累计建筑面积从1070万平方米增加到2437万平方米,增幅达128%,扩张步伐明显。

此外,从收入维度可以更直观地看出,2019h1占房地产销售额的85.7%,其中70.5%为住宅,而2016年这一数字仅为27.2%。因此,可以说宝龙地产已经从最初的商业地产企业转变为住宅地产企业。

从收入增长来看,这种转变是成功的。2019h1公司实现营业收入122.52亿元,同比增长32%,净利润18.03亿元,同比增长35.6%,核心净利润12.45%,同比增长48.9%。但事实上,包括2018年的收入增长率在内,都是基于之前的低基数。平均而言,该公司只能被视为弥补前两年的收入损失。

虽然收入增长率是可以接受的,但宝龙房地产在收入规模和财务实力方面都有很大的优势。据统计,在港股房地产行业,宝龙房地产2019h1收入排名第32位,净利润排名第41位。市值前30名的公司中,2019h1的平均收入为218亿英镑,平均值为408亿英镑,净利润中值为123亿英镑,平均值为163亿英镑,远远高于宝龙房地产的相应数据。

此外,收入增长的反弹是快速转型的结果,但转型并不顺利。改造前,商业用地存量增长平稳。转型带来的居住用地快速扩张也带来了严重的资本结构问题。

资本结构危机

宝龙房地产的资产负债率持续上升,2018年上升至75.16%,同比上升6.03个百分点,2019年上半年进一步上升至76.09%。与资产负债率相比,91.4%的净负债率可能更值得关注,2017年这一数值将达到近100%的峰值,这也是转型的关键时期。

净负债率可以有效反映公司的短期债务压力,而宝龙房地产的短期现金负债率近年来基本在1左右波动,这都可以反映公司巨大的偿债压力。

此外,值得注意的是,虽然2019h1的净负债率有所下降,但主要原因是银行贷款增加了11.7%,但现金余额增加了24.8%。

然而,净债务比率下降并不意味着财务状况好转。中期报告显示,借款利息支出达到16.77亿元,同比增长36.2%。如果加上债券和租金利息,同比增幅为35.4%,远远超过借款资金的增速,表明借款利率大幅上升。据了解,其实际借款利率从去年同期的5.95%上升至6.24%,上升0.29个百分点,反映出融资方面的压力。

债务状况恶化的同时,该公司的库存周转率在2019年上半年为0.17,远低于去年同期的0.23。库存周转天数从781天增加到1047天,大大降低了公司的现金流,进一步加剧了公司的资本危机。

然而,宝龙地产并未对此无动于衷。据悉,其子公司宝龙商业在中期业绩公布前两天向香港交易所提交了上市申请。宝龙商业今年3月才从母公司分离出来,其主要业务是为商业地产提供商业运营服务。显然,宝龙地产已经准备好完全告别商业地产。事实上,宝龙商业在香港上市还有很长的路要走。

分拆上市能“分担”母公司的担忧吗?

如果宝龙业务的拆分是由于商业地产发展的下滑,似乎更直接的原因可能是与母公司“同甘共苦”。

首先,从保龙的资产来看,根据招股说明书,其资产负债率仍然很高。2016年至2019年上半年,资产负债率分别达到99.1%、94.5%、89.4%和86.6%。尽管在过去两年中有所下降,但仍远高于行业平均水平。据统计,香港股市市值前30名的上市公司平均资产负债率只有60%。

虽然从资产和负债的数额来看,被拆分公司只是母公司的一小部分,但这远远高于原公司的负债率,保留被拆分公司的负债确实是有益的。

此外,更重要的是,分拆上市后,它可以作为一个独立的融资平台,为母公司融资,改善公司的资本流动。

然而,从拆分公司的质量来看,其收入在过去三年中增加了26%。此外,母公司的商业房地产业务本身也在普遍增长。因此,它能否获得香港联合交易所的入场券。此外,即使拆分后的公司成功上市,其估值和投资者的注意力也不会太高,母公司融资和造血的想法可能不容易实现。

资料来源:智通财经

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