专访蔡勇军:吾悦的云南价值观

时间:2019-11-06 12:55:59 访问:2131 次

凤凰网产权昆明站作者杨春兰

未来三到五年,昆明的东南部、西北部和西北部将有一个五岳广场,其他州市也将进入这是蔡永军,呈贡五岳广场营销总监,新城华博房地产副总经理,期待着昆明新城商业的布局。

新城控股自2016年进入云南以来,已经在云南规划了五个五岳广场和三个住宅项目,占据了主要城市呈贡、安宁、晋宁和昭通的热点地区。蔡永军表示,这座新城将云南作为其战略布局的重点区域。随着国家“一带一路”的建设,昆明是面向南亚和东南亚的中国未来辐射中心,也是面向大陆的重要窗口和展示区。新城建在云南,特别是呈贡五岳广场,作为国家基准工程。

在近日凤凰地产的独家专访中,蔡永军与我们详细谈了五岳广场的发展历史和昆明产品的看法。

我喜欢这个策略

在新城集团的内部组织结构中,有四个业务部门:住宅开发、业务开发、业务管理和物业管理。住房和商业之间有明确的分工。纯住宅小区由住宅开发部开发。复杂的商业地块由商业开发部开发。商业管理属于五岳广场的运营部分。物业公司新城悦服务已于2018年在香港股市上市。

新城集团成立于1993年,2007年开始转向商业地产。新城商业开发的核心产品是五岳广场,也有一个大型住宅项目。目前,它与住宅开发部形成了内部赛马。然而,根据蔡永军的介绍,未来的交流与合作是大势所趋。

新城商业公司的经营模式如下:五岳广场在征地后,依靠商品房、公寓、商店的销售收入,快速收回土地成本,补贴整个商业综合体及配套设施的开发建设,购物中心则实现自给自足。

目前,新城控股在“住宅地产+商业地产”的双轮驱动运营模式下,已基本完成全国111个城市的布局,跨越房地产开发、投资、商业运营和管理领域,形成产品协同和战略深度。

自2012年自有商业品牌“五岳广场”成立以来,根据新城的最新数据,新城公司实现了97个大中城市和119个综合体项目的布局,共开设了46个五岳广场。根据2018年年报数据,新城总开放面积394万平方米,同比增长72.25%。全年租金和管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均租金为98.83%。

(新城五岳广场上半年业绩来源:雪球)

新城控股的高级管理层表示,到2020年,新城将在全国范围内开设100家五岳广场。这100个五岳广场能给麦德龙控股带来什么?为此,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳杰曾计算,“以五岳广场每年提供的1亿元现金流为基础,新城控股集团有限公司到2020年仅在商业领域就能够保证近100亿元的现金流,这将大大降低企业的资本风险”。

据蔡永军称,截至今年上半年,全国已有119个五岳广场开业,46个已经开业,另有20个将于今年年底开业。

蔡永军说,“新城的商业运作是在前人的肩上进行的,总结他们的得失,然后再改进。”

“有感情,不抄袭,有规模”是新城的经营理念,也是新城的九个字座右铭。每当一个新城镇进入一个新城市,它都会用“本土思维”来洞察当地人民的生活状况、心理特征和文化价值取向。同时,它将结合当地的地方文化,用时尚的方法实现“地方文化的时尚应用”,创造一个新的地域流行文化地标,从而形成100个五岳广场和100种特色的多彩局面。

未来的五岳广场将注重消费者体验,增加场景体验,更加智能化,关注物联网,旨在将购物中心变成一个情感交流的场所。

云南速度

2016年9月,新城控股子公司新城万博房地产有限公司以5.8亿元获得新城西北部153亩商住用地,成为昆明罗子第一个五岳广场。两年零三个月后,位于昆明西北新城的新城吴越广场于2018年11月16日正式开业。根据当时的数据,五岳广场开业当天的乘客人数达到287500人,销售额超过1109万元。

根据新城控股2019年发布的半年度报告,截至今年6月30日,昆明五岳广场的入住率为93.55%,租金收入为3759万元。

2017年12月,新城控股集团在呈贡新区获得238亩商住混合用地8.58亿元,呈贡新区位于香河街以南、春荣公园以西、春荣公园以北。毗邻呈贡南亚风情公园和市政府行政中心。呈贡新城五岳广场登陆。

2018年8月,新城控股以8.73亿元获得昭通市中心310亩住宅和商业用地,发展成为新城进入云南的第三个五岳广场。

2019年1月,新城控股以7.5亿元获得安宁李安然街约250亩综合用地,并在云南第四个五岳广场安宁五岳广场登陆。

2019年7月,新城控股以5.56亿元拿下昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐街附近382.82亩住宅和商业用地6宗,发展成为云南第五个五岳广场。

发展速度非常“新城”。

近几年来,五岳广场的良好运营得益于新城控股整体商业地产产业链的整合发展优势:从项目收购、开发建设、运营管理到资本运营,新城控股从顶层设计层面整合了整个商业地产产业链;近两年来,新城通过小股交易、资产证券化和合作开发,探索了一种适合商业运营的轻资产模式。

如果稳定的住宅开发能力导致新城控股加入领先的住宅企业行列,那么商业运作将决定新城未来能突破的上限。五岳广场作为新城商业运营领域的第一品牌,现在已经全面进入商业4.0时代,其今年上半年的运营业绩再次向市场证明了新城卓越的资产运营和管理能力。

呈贡基准

呈贡五岳广场是昆明新城最受期待的项目之一。在蔡永军看来,这是面向南亚和东南亚的新城外立面工程,也是呈贡行政商务中心未来的重要配套。

呈贡五岳广场成为标杆有几个原因,蔡永军一一介绍。

首先是该地区的位置。呈贡五岳广场位于蔡赟中路与香河街交界处,地铁1号线春荣街入口,毗邻昆明市政府和昆明南站,是呈贡新城真正的中央行政商务区的核心。

第二,政府支持。呈贡五岳广场作为云南省的重点招商项目,从落地之初就得到政府的高度认可和大力支持。例如,项目周围的交通路线规划和地铁资源都得到了政府的支持。

第三,项目规划。呈贡五岳广场的规划设计以新城最先进的产品体系为基础。整个项目将建成昆明首席国际体验式城市综合体,业务将建成新城控股最先进的城市综合体项目品牌五岳广场甲级商场,定位高端,专注国际精品。

第四,产品格式。呈贡五岳广场项目占地240多亩,总建筑面积超过85万㎡,覆盖约12万平方米的大型自持购物中心,以及主题商业街、公寓和住宅产品。它是目前呈贡最大的商业综合体。新呈贡五岳广场试图建立的是亚洲幸福生活的“五分钟生活圈”概念。

第五,生命美学的建构。呈贡五岳广场的设计和建设中,上海学派的先进建筑文化理念围绕“精致的上海学派”进行定位和提升,将生活美学与亚洲幸福生活理念相结合。呈贡五岳广场希望营造一种更加精致的品质感,但同时也对人们更加友好。蔡永军比喻说:“恒隆广场在昆明的北京路,五岳广场在呈贡。”

第六,场景美学。呈贡五岳广场项目将通过建筑、景观、场景、雕塑、商业氛围等细节精心打造。,让消费者感受生活的美好和幸福。呈贡五岳广场有屋顶温室、餐桌休息广场、空气游泳池、空气水幕等“引人注目”的配置,营造精致的生活氛围。

第七,优秀的运营团队。运营商的成熟度直接决定了商业中心的成功。据蔡永军介绍,新城的业务管理团队基本上是一个拥有15年以上业务运营经验的运营团队,新城还拥有专门的业务管理学院来培养相应的人才。

第八,城市发展潜力。与全国相比,云南目前的城镇化率仍然较低,因此云南城市发展仍有很大的改善空间和潜力。“昆明正在成为一个新的前线,这与国家的布局有关,新城市的布局遵循国家的战略。”

在商业运营方面,蔡永军表示呈贡五岳广场在友好性和体验性方面已经升级,将更加注重人性化。例如,在地下室停车在空间亮度、颜色和视觉引导照明方面会做得更好。此外,浴室、母婴室等。,在消费者关怀方面也会更加人性化。